Re: [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN

[Jan Šafář <jan.safar AT geoprogres.cz>]

Dobrý den,

osobně se domnívám, že zde je naopak využití institutu práva stavby na místě - jak jinak překonat princip "superficies solo cedit"? Jedinou otázkou je, zda a jak lze zapsat právo stavby způsobem, který je v tomto případě požadován, tj. ve spoluvlastnictví osoby cizí (druh) a vlastní (družka).

NOZ § 1240 odst. 1): "Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou." Z toho usuzuji, že zákonodárce neměl v úmyslu umožnit zapsat právo stavby ve prospěch vlastníka pozemku.

Věc lze řešit zřízením právnické osoby, např. Druh&Družka s.r.o. (dále jen firma), jejímiž společníky se stanou druh a družka v podílu 1:1. Ve prospěch této firmy, která je z její samotné podstaty "jinou osobou", se potom zapíše právo stavby. Stavbu firma vybuduje a stane se jejím vlastníkem (stavba bude součástí práva stavby). Následnou likvidací firmy lze hmotný majetek rozdělit mezi bývalé společníky, přičemž tyto fyzické osoby nabudou do svého vlastnictví podíl 1/2 na nemovitostech, tedy každý 1/2 onoho práva stavby. Tím by mělo být dosaženo stavu, kdy má družka na LV zapsaný jak pozemek, tak 1/2 práva stavby. Je to pravda postup poněkud složitý, ale podle mě alespoň teoreticky funkční.

K aplikaci principu "superficies solo cedit": Každý kus betonu, každá cihla a jiná fyzická část stavby se stává součástí pozemku v okamžiku jejího "namontování". Nelze tedy dohodou, souhlasným prohlášením či jiným institutem určovat vlastnictví stavby (míněno souboru konstrukcí), neboť tato prostě neexistuje - není věcí. Výstavbou se pouze mění parametry (atributy) pozemku. Je zcela lhostejné, kdo stavbu provádí za jakých okolností; i stavba prováděná načerno (tj. bez stavebníka) je součástí pozemku. Z výše uvedené citace § 1240 dovozuji, že je možné zápisem práva stavby zpětně oddělit již hotové konstrukce od pozemku a přidat je jako součást k právu práva stavby. V takovém případě bych očekával velmi precizní technické vymezení, co přesně je součástí práva stavby a co zůstává součástí pozemku.

S pozdravem Jan Šafář

Dne 3. 6. 2019 v 9:55 Jan.Kminek AT cuzk.cz napsal(a):

Dobrý den,

rozhodně doporučuji právníka vyměnit, tento zjevně nepochopil princip „superficies solo cedit“.

Druh by si měl uvědomit, že jako stavebník investoval peníze do cizí nemovitosti. Pokud z nějakého důvodu nelze upravit vlastnictví k pozemku, pak si měl svou investici ošetřit jiným způsobem (bezúročná půjčka apod.).

Právo stavby mi nepřijde jako vhodné řešení tohoto případu. Zkusil bych nyní uvažovat směrem k vymezení jednotek v RD a převodu některé (některých) na druha, tím ale dojde i k převodu podílu na pozemku, což, jak píšete, rodinné poměry vylučují :-/.

S pozdravem

J. Kmínek

 

From: katastr-request AT fsv.cvut.cz <katastr-request AT fsv.cvut.cz> On Behalf Of Jan Pěčonka
Sent: Thursday, May 30, 2019 3:31 PM
To: katastr AT fsv.cvut.cz
Subject: [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN
Importance: High

 

Dobrý den,

 

Je-li možné, rád bych požádal znalé kolegy z resortu o krátké vysvětlení, zda je možno stavbu zapsat do katastru jako samostatnou věc i jinak, než pomocí institutu věcného práva stavby. Omlouvám se za širší zadání.

 

-          Dva lidé, druh/ družka (stavebníci) staví společně rodinný dům o   Stavební povolení je vydané na oba stavebníky o   Předčasné užívání stavby je vydáno na oba stavebníky o   Stavba jako věc v právním smyslu vznikla po 1.1.2014 o   Nyní má stavba vydané číslo popisné o   Chystá se zápis do katastru nemovitostí (GP je vyhotoven) -          Stavba vzniká na pozemku družky (částečně na jejich dvou pozemcích) -          Hypotéka je sepsaná na oba stavebníky o   Smlouva předpokládá, že stavba splyne s pozemkem a pak budou vlastníky pozemku oba stavebníci, nebo o   Stavba bude samostatnou věcí a stavebníci zapíší stavbu jako vlastnictví na sebe a zastaví stavbu bance -          Původní (dva) pozemky, na kterých je stavba částečně postavena, jsou zastavěny bankou zástavním právem a zákazem zcizení -          Z rodinných důvodů není možné, aby družka dala pozemek do společného vlastnictví i druhovi, tedy pozemek pod stavbou by měl nejlépe zůstat v jejím vlastnictví

 

Jak nejlépe postupovat?

-          Náš návrh řešení je sepsat smlouvu o právu stavby a právo stavby zapsat na stavebníky (druh a družka) o   Nicméně je nejasné, zda vlastník pozemku může sám sobě nechat zapsat věcné právo „právo stavby“ §  U věcného břemene je to možné §  U práva stavby je to možné (podle OZ) v případě, že oprávněný z práva stavby odstoupí od práva sttavby a právo stavby ještě trvá (je na dobu určitou), pak může vlastník pozemku právo napsat na sebe §  Z toho vyvozuji, že je možné, aby vlastník pozemku zapsal právo stavby sám na sebe i obecně (zákon to nezakazuje) a zde tedy zároveň i na druhého (na druha) -          Názor právníka je nejasný, vlastně neví a není si jist jak postupovat o   Podle něj je postup s právem stavby zbytečně složitý o   Předpokládá, že jsou-li jiná práva na pozemcích (na kterých stojí prozatím nezapsaná stavba), tak stejně stavba nesplyne s pozemkem a musí existovat jiná, snadnější varianta než právo stavby §  Tedy prokáže-li vlastník stavby (druh a družka) vlastnictví – to je společně vydané stavební povolení, předčasné užívání stavby, sepíšou souhlasné prohlášení – pak katastr zapíše stavbu na tyto investory (druh a družka) o   Neumí si představit, že v případě rozhodnutí soudu o spoluvlastnictví by musel soud svýmm rozhodnutím zřídit i „právo stavby“ aby se stavba mohla (procesně) zapsat do katastru §  Tento případ může třeba nastat, když druh/ družka postaví společně dům, na pozemeku (tento je jen družky) je zástavní právo,  stavba je po výstavbě zapsána do vlastnictví jen družky. Vznikne spor mezi druhy a začnou se soudit o určení vlastnictví, soud uzná nárok druha na vlastnictví a dá stavbu do spoluvlastnictví ……… jak to katastr zapíše? Soud jistě nemůže ve svém rozhodnutí říkat, že napřed se vypořádá zástava, tato se rozšíří bance i na stavbu a pak se zapíše stavba na oba podílníky. o   Další jeho návrh se mi zdá „zcestný“, to je ten, že se uměle vyvolá soudní spor a soud přikáže (po úvodním jednání, kde se druh/ družka) po společné dohodě stavbu do jejich podílového vlstnictví. Je to drahé, soud cca 5.000 Kč + nějaké náklady na právníka, + návrh na vklad, + čas. -          Podle mého pečlivého přečtení návodu pro správu KN tam není uvedeno řešení k této věci. Respektive je tam možnost jen práva stavby.

 

Jak tedy docílit vhodného postupu pro zápis budovy (jako samostatné věci) do katastru na oba stavebníky a přitom nechat pozemek pod budovou na jednoho z nich?

 

Děkuji moc za vaši odpověď. Věřím, že tyto problémy již řešilo v katastru od roku 2014 mnoho lidí.

 

S pozdravem Pěčonka Jan

 

____________________________________________________
https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/

____________________________________________________
https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/

--

Ing. Jan Šafář
ředitel společnosti
-----------------------------------------------------
GEOPROGRES, spol. s r.o., IČ 45317551, DIČ CZ45317551
Stoliňská 819/6, 193 00,  Praha 9  -  Horní Počernice
tel: 284 810 283, GSM: 603 416 091, www.geoprogres.cz
-----------------------------------------------------