RE: [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN

[<Jan.Kminek AT cuzk.cz>]

Dobrý den,

rozhodně doporučuji právníka vyměnit, tento zjevně nepochopil princip „superficies solo cedit“.

Druh by si měl uvědomit, ľe jako stavebník investoval peníze do cizí nemovitosti. Pokud z nějakého důvodu nelze upravit vlastnictví k pozemku, pak si měl svou investici oąetřit jiným způsobem (bezúročná půjčka apod.).

Právo stavby mi nepřijde jako vhodné řeąení tohoto případu. Zkusil bych nyní uvaľovat směrem k vymezení jednotek v RD a převodu některé (některých) na druha, tím ale dojde i k převodu podílu na pozemku, coľ, jak píąete, rodinné poměry vylučují :-/.

S pozdravem

J. Kmínek

 

From: katastr-request AT fsv.cvut.cz <katastr-request AT fsv.cvut.cz> On Behalf Of Jan Pěčonka
Sent: Thursday, May 30, 2019 3:31 PM
To: katastr AT fsv.cvut.cz
Subject: [Katastr] zápis budovy jako samostatné věci do KN
Importance: High

 

Dobrý den,

 

Je-li moľné, rád bych poľádal znalé kolegy z resortu o krátké vysvětlení, zda je moľno stavbu zapsat do katastru jako samostatnou věc i jinak, neľ pomocí institutu věcného práva stavby. Omlouvám se za ąirąí zadání.

 

-          Dva lidé, druh/ druľka (stavebníci) staví společně rodinný dům

o   Stavební povolení je vydané na oba stavebníky

o   Předčasné uľívání stavby je vydáno na oba stavebníky

o   Stavba jako věc v právním smyslu vznikla po 1.1.2014

o   Nyní má stavba vydané číslo popisné

o   Chystá se zápis do katastru nemovitostí (GP je vyhotoven)

-          Stavba vzniká na pozemku druľky (částečně na jejich dvou pozemcích)

-          Hypotéka je sepsaná na oba stavebníky

o   Smlouva předpokládá, ľe stavba splyne s pozemkem a pak budou vlastníky pozemku oba stavebníci, nebo

o   Stavba bude samostatnou věcí a stavebníci zapíąí stavbu jako vlastnictví na sebe a zastaví stavbu bance

-          Původní (dva) pozemky, na kterých je stavba částečně postavena, jsou zastavěny bankou zástavním právem a zákazem zcizení

-          Z rodinných důvodů není moľné, aby druľka dala pozemek do společného vlastnictví i druhovi, tedy pozemek pod stavbou by měl nejlépe zůstat v jejím vlastnictví

 

Jak nejlépe postupovat?

-          Náą návrh řeąení je sepsat smlouvu o právu stavby a právo stavby zapsat na stavebníky (druh a druľka)

o   Nicméně je nejasné, zda vlastník pozemku můľe sám sobě nechat zapsat věcné právo „právo stavby“

§  U věcného břemene je to moľné

§  U práva stavby je to moľné (podle OZ) v případě, ľe oprávněný z práva stavby odstoupí od práva sttavby a právo stavby jeątě trvá (je na dobu určitou), pak můľe vlastník pozemku právo napsat na sebe

§  Z toho vyvozuji, ľe je moľné, aby vlastník pozemku zapsal právo stavby sám na sebe i obecně (zákon to nezakazuje) a zde tedy zároveň i na druhého (na druha)

-          Názor právníka je nejasný, vlastně neví a není si jist jak postupovat

o   Podle něj je postup s právem stavby zbytečně sloľitý

o   Předpokládá, ľe jsou-li jiná práva na pozemcích (na kterých stojí prozatím nezapsaná stavba), tak stejně stavba nesplyne s pozemkem a musí existovat jiná, snadnějąí varianta neľ právo stavby

§  Tedy prokáľe-li vlastník stavby (druh a druľka) vlastnictví – to je společně vydané stavební povolení, předčasné uľívání stavby, sepíąou souhlasné prohláąení – pak katastr zapíąe stavbu na tyto investory (druh a druľka)

o   Neumí si představit, ľe v případě rozhodnutí soudu o spoluvlastnictví by musel soud svýmm rozhodnutím zřídit i „právo stavby“ aby se stavba mohla (procesně) zapsat do katastru

§  Tento případ můľe třeba nastat, kdyľ druh/ druľka postaví společně dům, na pozemeku (tento je jen druľky) je zástavní právo,  stavba je po výstavbě zapsána do vlastnictví jen druľky. Vznikne spor mezi druhy a začnou se soudit o určení vlastnictví, soud uzná nárok druha na vlastnictví a dá stavbu do spoluvlastnictví ……… jak to katastr zapíąe? Soud jistě nemůľe ve svém rozhodnutí říkat, ľe napřed se vypořádá zástava, tato se roząíří bance i na stavbu a pak se zapíąe stavba na oba podílníky.

o   Daląí jeho návrh se mi zdá „zcestný“, to je ten, ľe se uměle vyvolá soudní spor a soud přikáľe (po úvodním jednání, kde se druh/ druľka) po společné dohodě stavbu do jejich podílového vlstnictví. Je to drahé, soud cca 5.000 Kč + nějaké náklady na právníka, + návrh na vklad, + čas.

-          Podle mého pečlivého přečtení návodu pro správu KN tam není uvedeno řeąení k této věci. Respektive je tam moľnost jen práva stavby.

 

Jak tedy docílit vhodného postupu pro zápis budovy (jako samostatné věci) do katastru na oba stavebníky a přitom nechat pozemek pod budovou na jednoho z nich?

 

Děkuji moc za vaąi odpověď. Věřím, ľe tyto problémy jiľ řeąilo v katastru od roku 2014 mnoho lidí.

 

S pozdravem Pěčonka Jan

 

____________________________________________________
https://sympa.fsv.cvut.cz/wws/info/katastr/